Sakens bakgrunn
Tysfjord kommune ga tillatelse til «fradeling av et areale på inntil 2 da til eksisterende fritidsbolig fra [eiendommen X] i Kikvik i Tysfjord». Ved den etterfølgende delingsforretningen ble det oppmålt to separate, nye grunneiendommer.
A, en av rettighetshaverne til det fradelte arealet, påklaget delingsforretningen. A hevdet at delingssøknaden gjaldt fradeling av én ny grunneiendom. Fylkesmannen stadfestet kommunens delingsforretning.
A klaget deretter saken inn for ombudsmannen. Hun fastholdt at det kun var søkt om fradeling av én eiendom, og at opprettelsen av en separat tomt til naustet var foretatt mot søkers vilje og uten dennes viten.
Ombudsmannens undersøkelser
I brev 11. desember 2013 ble fylkesmannen bedt om å redegjøre for sin forståelse av saken. Fylkesmannen ble blant annet spurt om hvorvidt den kommunale oppmålingsenhetens beslutning om å fradele to eiendommer i stedet for én, var i tråd med dagjeldende lov 23. juni 1978 nr. 70 om kartlegging, deling og registrering av grunneiendom (delingsloven) § 3-1 tredje ledd, jamfør dagjeldende lov 14. juni 1985 nr. 77 om planlegging og byggesaksbehandling (plbl. 1985) § 93 første ledd litra h. Videre ble fylkesmannen bedt om å redegjøre for både den konkrete tolkningen av lovbestemmelsene og subsumsjonen som er foretatt for å komme til at oppmålingsenheten hadde myndighet til å foreta den aktuelle fradelingen av to eiendommer.
Til spørsmålet om fylkesmannens forståelse av saken, svarte fylkesmannen blant annet:
«Fylkesmannen viser til at kartskissen som fulgte søknaden angir bebyggelsen (hytte og naust) som søkes fradelt og arealet som omslutter disse, og i mindre grad det eksakte grenseforløp. Delingsvedtakets ordlyd har da også blitt; ‘Fradeling av areal på inntil 2 da til eksisterende fritidsbolig fra [eiendommen X] (…)’.»
Om tolkningen av vedtaket, og hvorvidt vedtaket var i overenstemmelse med delingsloven, skrev fylkesmannen blant annet:
«[Vedtaket] må tolkes som at fastsettelsen av det endelige areal og grenseforløpet for hytte med naust i nokså stor grad ble overlatt å avklare i oppmålingsforretningen, jf. delingsloven § 3-2 at bestyreren skal påse at nye grenser stikkes ut i marka i samsvar med tillatelsen.
Om omstendighetene under oppmålingen opplyser kommunen at …: ‘I utgangspunktet skulle det fradeles en tomt, men grunnet noe uenighet mellom grunneierne ble det et kompromiss som førte til enighet om at naust ble fradelt med eget bruksnummer og arealet var ønsket minst mulig.’ Vi legger til grunn denne opplysning og at rekvirenten har vært medvirkende til at oppmålingen endte opp med løsningen som her, og at etterfølgende protester i hovedsak gjelder oppmålingsgebyret og skatt.»
Fylkesmannen skrev avslutningsvis:
«[D]et er oppmålingsmyndighetene som etter delingsloven § 4-1 tildeler registerbetegnelse (bruksnummer), og det vises til ‘enighet om at naust ble fradelt med eget bruksnummer’. Fylkesmannen har ved sin klagebehandling kommet til at utstikningen ligger innenfor delingstillatelsen og i henhold til enighet mellom grunneierne, jf. § 3-2.»
Klager ønsket ikke å kommentere fylkesmannens svar.
Mitt syn på saken
Saken gjelder forvaltningens myndighet under delingsforretningen. Spørsmålet er i hvilken grad oppmålingsmyndigheten kan gjøre endringer eller supplere delingsvedtaket som ligger til grunn for oppmålingen, uten å gå veien om et endringsvedtak.
Fylkesmannen synes å legge til grunn at beslutningen om å fradele det omsøkte areal i to separate grunneiendommer – én til fritidsboligen og én til naustet – ble fattet under delingsforretningen.
Til grunn for delingsforretningen lå en tillatelse om fradeling av grunneiendom, gitt i henhold til plbl. 1985 § 93 h.
Plbl. 1985 § 93 lød som følger:
«Følgende tiltak, på eller i grunnen, i vassdrag eller i sjøområder, må ikke utføres uten at søknad, og eventuelt søknad om dispensasjon, på forhånd er sendt kommunen, og den deretter har gitt tillatelse: …
h) Opprettelse av ny grunneiendom …»
Loven oppstilte nærmere krav til søknadens innhold og form i § 94. Det var blant annet et krav om skriftlighet, om angivelse av nye grenser, samt krav om forutgående varsling av berørte naboer og eventuelt foreleggelse for sektormyndigheter. Fra plbl. 1985 § 94 hitsettes:
«Søknad om tillatelse etter § 93 skal være skriftlig og gi de opplysninger som er nødvendig for at kommunen kan ta standpunkt til om vilkårene for å gi tillatelse er til stede. …
Søknad om å opprette ny grunneiendom, … må angi hvordan enheten ønskes utformet, herunder angi grenseforløpet på kart. Søknaden må vise hvordan de nye enhetene … på hensiktsmessig måte kan gå inn i en fremtidig utnytting av området, herunder også hvordan de krav som nevnt i § 69 nr. 1 kan oppfylles.»
Formålet med søknadsplikten er å få kontrollert at det omsøkte er i overenstemmelse med plan- og bygningslovgivningen, jf. plbl. 1985 § 63.
Når delingstillatelse etter plbl. 1985 er gitt, skjer selve gjennomføringen av fradelingen etter delingsloven. I forarbeidene til delingsloven – Ot.prp. nr. 50 (1977-1978) side 12 – fremgår det at «denne loven skal etter forslaget bare ha bestemmelser om de tekniske arbeider i forbindelse med delingssaken, mens delingstillatelse gis etter bestemmelser i bl.a. bygningslov og jordlov».
Den praktiske iverksettelsen av delingsvedtaket reguleres av delingsloven kapittel 3. Det vises spesielt til § 3-1 tredje ledd som forutsetter forutgående delingstillatelse etter plbl. 1995 § 93 h, og § 3-2 som angir oppmålingsbestyrerens oppgaver. Delingsloven § 3-2 lød:
«Bestyreren av delingsforretningen påser at nye grenser stikkes ut i marka i samsvar med kommunens tillatelse. Bestyreren kan samtykke i mindre avvik fra det kart som tillatelsen knytter seg til, for å gi den nye eiendomsdelen en form som er hensiktsmessig ut fra forholdene i terrenget.»
Oppmålingsmyndighetens ansvarsområde er også nærmere omtalt i Ot.prp. nr. 50 (1977-1978) punkt 4.3: «Det er på denne måten den nye eiendomsenhet blir fastlagt rent fysisk. Dette blir følgelig den forvaltningsakt som oppmålingsmyndighetene gjennom delingsloven får hjemmel og kompetanse til å utføre.»
Delingsloven § 3-2 åpner for at «bestyreren kan samtykke i mindre avvik fra det kart som tillatelsen knytter seg til, for å gi den nye eiendomsdelen en form som er hensiktsmessig ut fra forholdene i terrenget». Om denne muligheten for mindre justeringer presiseres i spesialmerknaden til bestemmelsen – Ot.prp. nr. 50 (1977-1978) side 20: «[D]enne kompetanse må ikke utstrekkes så vidt at det kan sies at det utstikkes en annen eiendom enn det som bygningsrådet eller andre organ har gitt tillatelse til.»
Det følger av dette at oppmålingsmyndighetens handlingsrom under delingsforretningen er begrenset.
Plbl. 1985 oppstiller klare formkrav til søknadsprosessen, herunder er det påkrevet at grenseforløpet skal angis på kart og det skal angis hvordan den nye enheten ønskes utformet. Sett hen til de klare kravene om søknad i plbl. 1985, samt ansvarsfordelingen mellom bygnings- og oppmålingsmyndigheten slik denne er nedfelt i delingsloven og plbl. 1985, har jeg kommet til at oppmålingsmyndigheten ikke har myndighet til å beslutte at et areal det er gitt delingstillatelse til skal deles opp i flere grunneiendommer. Dette er en rettslig beslutning som tilligger bygningsmyndighetene, og som skal fattes på grunnlag av en skriftlig søknad i henhold til plbl. 1985 § 94 flg.
Jeg må etter dette be fylkesmannen vurdere saken på nytt i lys av mine merknader. Jeg ber om å bli holdt orientert gjennom å motta kopi av fylkesmannens fornyede vurdering.