A klaget hit over Z kommunes eiendomsskattetaksering av hans fraflyttede landbrukseiendom, X. Han opplyste at eiendommen var taksert til 3 950 000 kroner, mens en tilsvarende eiendom, Y, var taksert til 1 437 000 kroner, og at han ikke hadde fått tilsendt vurderingene som hadde ligget til grunn for taksten før saken ble klagebehandlet i kommunen.
I klagen til kommunen hadde A blant annet opplyst at våningshuset var bygget rundt 1890 og at det ikke hadde vært vesentlig modernisert siden. Han beskrev forfallet, og konstaterte at det trolig ville bli mye billigere å bygge et nytt hus enn å reparere det gamle når neste eier skulle overta. Videre skrev han at våningshuset på Y så vidt han visste var fullmodernisert de siste årene. På denne bakgrunnen ba han om å få opplyst, før klagebehandlingen, hvilke «konkrete og skjønnsmessige vurderinger» som lå til grunn for taksten, slik at han kunne ha mulighet til å rette opp eventuelle feil.
Sakkyndig klagenemnd opprettholdt taksten fra sakkyndig nemnd. Begrunnelsen var at den reflekterte «riktig objektiv omsetningsverdi ved fritt salg for eiendommen, som [omfattet] både hovedhus og to brygger med sjøbodanlegg (flere sjøboder)».
A skrev deretter til kommunen at han nå, etter å ha fått orienteringen om sakkyndig klagenemnds vedtak, visste at det var bolighuset, to brygger og flere sjøboder som lå til grunn for taksten. Han bemerket at fem sjøboder og en brygge hørte til fritidseiendommene som tidligere var skilt ut fra hans eiendom, og ba om å få tilsendt taksten for disse, slik at han kunne fordele skattekravet mellom eierne. Videre sammenlignet han igjen eiendommen sin med naboeiendommen, og konkluderte med at de var «så like som mulig eventuelt med et pluss til bolighuset på Y», og at det var vanskelig å forstå takstforskjellen. A skrev også at han hadde vært avskåret fra å legge frem opplysningene før, og at han ikke hadde fått svar på spørsmål som han hadde stillet i tidligere brev. Etter dette ba han om at taksten ble vurdert på nytt, etter de samme retningslinjene som var brukt ved takseringen av Y.
Kommunen svarte at det var forskjeller mellom X og Y både når det gjaldt størrelse, beliggenhet og anvendelighet. Ettersom man ikke besiktiget bygninger innvendig, ville det imidlertid kunne være variasjoner mellom eiendommer som ikke ble fanget opp. Kommunen uttalte også at det ikke var riktig å trekke ut én eiendom og sammenligne den med en annen, men at man måtte se på «strøksprisen», og vurdere om eiendommen lå over eller under nivået i området.
Sakens dokumenter ble innhentet fra kommunen. Det fremgikk av «korreksjonsprotokoll» i «informasjon om avtalen» at «bolig» var taksert til 1 450 000 kroner, mens «fritidstomt» var taksert til 2 500 000 kroner. Ved sjablongberegningen hadde verdien av våningshuset blitt beregnet til 1 140 000 kroner, mens verdien av sjøbodene som hørte til fritidseiendommene og en sjøbod og et uthus som tilhørte klageren hadde blitt beregnet til henholdsvis 518 000 kroner, 87 500 kroner og 126 000 kroner.
I brev herfra ble kommunen bedt om å gi sitt syn på om A var gitt anledning til å påpeke og få rettet mulige feil. Videre ble kommunen bedt om å vurdere om begrunnelsene i saken hadde vært i samsvar med krav til forsvarlig saksbehandling og god forvaltningsskikk. Særlig ble det bedt vurdert om kommunen hadde gitt tilstrekkelige kommentarer til As anførsler i saken og om begrunnelsene innga tillit til at det ikke forelå usaklig forskjellsbehandling.
Under henvisning til at As eiendom syntes å være taksert som en fritidseiendom, ble det bedt om en kort begrunnelse for dette. Herunder ble det bedt opplyst om eiendommen ville kunne omsettes fritt som en fritidseiendom, uten boplikt for en ny eier. Kommunen ble videre bedt om å vurdere om det burde vært foretatt en innvendig besiktigelse av våningshuset, om å forklare nærmere hvordan verdien av dette huset var beregnet og, hvis mulig, om å anslå hvor høy takst det ville ha fått dersom det hadde vært taksert uavhengig av eiendommen for øvrig.
Det ble også stilt spørsmål om de fem sjøbodene og brygga som A hadde angitt å tilhøre fritidseiendommene var taksert sammen med X, og om dette i så fall var i samsvar med regelverket. Kommunen ble dessuten bedt om å opplyse når svar på anmodningen om å få tilsendt taksten for sjøbodene og brygga kunne ventes, og om en kort redegjørelse for årsaken til at anmodningen ikke var besvart tidligere.
Kommunen svarte:
«1) Spørsmål om klager er gitt anledning til å påpeke og få rettet mulige feil:
Etter å ha mottatt den opprinnelige eiendomsskattetaksten med opplysning om klageadgang, har A fått tilsendt det grunnlagsmaterialet som taksten bygde på (informasjon om avtalen). Her fremgår det hvilken eiendom og hvilke bygninger som er omfattet av taksten. Ut fra det tilsendte materialet har A fått anledning til å påpeke faktafeil (f.eks. om feil bygninger er medtatt etc.).
Den formelle klagen … var i hovedsak begrunnet i påstående bolighus sin dårlige standard. Videre var det vist til taksten for naboeiendommen Y.
I etterfølgende skriv har A påpekt noe han mente var ”faktafeil”, nemlig at sjøboder på X som ble disponert av fritidseiendommer (på egne bruksnummer utskilt fra X) var medtatt i taksten for X. Kommunen har redegjort for at dette ikke er feil ettersom fast praksis i forbindelse med eiendomsskattetaksering er at eiendommen med påstående ”herligheter” takseres under ett, og man tar ikke hensyn til (gjør fradrag for) privatrettslige (tinglyste) heftelser. Det er kun i de tilfellene hvor sjøbodene er seksjonert med egne seksjonsnummer eller skilt ut på eget feste- eller bruksnummer at de blir taksert særskilt og eskatten tillagt festeren eller seksjonseieren.
På grunn av stor saksmengde (gjennomføring av ca 8000 takster innenfor stramme tidsfrister) har ikke A fått tilsendt etterspurt materiale så raskt som ønskelig. Noen av hans ankepunkter har derfor kommet skriftlig etter at klagenemnda holdt sin befaring og fattet sitt vedtak.
Som det fremgår av orienteringen om klagenemndas vedtak …, er det redegjort for hvilke skjønnsmessige vurderinger som er lagt til grunn for taksten. Det er også forklart at det er sett bort fra privatrettslige avtaler som kan påvirke verdien av eiendommen.
Klagebehandlingen har således tatt hensyn til klagers (i noen grad) etterfølgende anførsler om ”feil” ved takseringen. Etter kommunens syn har de sene gitte svar til klager, med etterfølgende klageanførsler fra A, ikke hatt innvirkning på resultatet. Om klagers anførsler om sjøboder tilhørende [fritidseiendommene] hadde kommet før klagenemndas befaring, ville det ikke ha endret taksten. Når det gjelder taksten på naboeiendommen Y, var denne kjent for klagenemnda slik som redegjort for i [kommunens siste brev til A i saken].
2) Om kommunens begrunnelser i saken har vært i samsvar med forsvarlig saksbehandling og god forvaltningsskikk:
Kommunen mener begrunnelsene i saken har vært i samsvar med forsvarlig saksbehandling og god forvaltningsskikk gitt de føringer som er gitt i lov om eiendomsskatt og kommunens retningslinjer for skattetaksering. Dette gjelder også relatert til spørsmålet om ”usaklig forskjellsbehandling”.
”Usaklighet” er et begrep som vil ha ulikt innhold avhengig av hvilken side man står på i saken. Den som blir pålagt en ”byrde” vil ofte ha lett for å hevde at en hver forskjell i ”byrde” i forhold til andre, påståtte like tilfeller er usaklig.
Kommunen har ved sine to svar … prøvd å forklare at eiendomsskattetaksten for denne og alle andre eiendommer fremkommer som et resultat av en sakkyndig vurdering av kriteriene beskaffenhet, anvendelighet og beliggenhet. Dette innebærer at det godt kan foreligge ulikheter innenfor ett eller flere av disse kriteriene mellom to eiendommer – og at den ene eiendommen kan bli taksert forskjellig fra den andre – uten at det dermed foreligger usaklig forskjellsbehandling.
Når kommunen ikke har kunnet gi et mer detaljert svar, skyldes dette måten eiendommene takseres på. Det foreligger ikke en detaljert og spesifisert takst slik som f.eks. ved lånetakster eller salgstakster hvor bl.a. råteskader, fuktskader etc. beskrives detaljert. Eiendomsskattetakstene er mer ”grovmasket” og man går ikke i detalj om hver enkelt bygning. Et utslag av dette, er at man ikke foretar innvendig befaring av bygninger eller innhenter detaljerte beskrivelser av teknisk standard for bolighusene.
I og med at takseringen er et resultat av flere kriterier, vil en lav standard på dagens bygninger likevel kunne føre til en ”høy” takst fordi eiendommen er fint beliggende (eksempelvis solrik, sjønær) og har store anvendelsesmuligheter (bygningen vil f.eks. kunne tillates revet og ny tidsmessig enhet bli oppført). Motsatt vil en annen eiendom kunne få lavere takst selv om enkelte elementer i takstvurderingen er bedre, men hvor de andre elementer gir lavere score.
Erfaringen har vist at man må se på om taksten for vedkommende eiendom er ”riktig” eller ”gal” målt opp mot eiendomsskattelovens kriterier objektiv omsetningsverdi ved fritt salg basert på eiendommens beskaffenhet, anvendelighet og beliggenhet, og i mindre grad basere sammenligningen på ”naboens” eiendom.
3) Spørsmål om X er taksert som en fritidseiendom:
X er registrert som en landbrukseiendom (ca 230 daa). For denne type eiendommer skal ikke bygninger knyttet til landsbruksdriften takseres og eiendomsbeskattes bortsett fra beboelseshus.
Andre bygninger og konstruksjoner på eiendommen som ikke er knyttet til landbruksdriften, skal imidlertid takseres og beskattes. Dette vil kunne være hytter, sjøboder med bryggeanlegg etc.
Det er ut fra disse prinsipper X er taksert. Det er verken en ren landbrukstaksering eller en ren fritidseiendomstaksering. Når det i takstskjemaet står ”fritidstomt”, kan dette være egnet til misforståelse. Teksten er en av flere standard-tekster som takstmannen har benyttet for å vise at det kun er den del av eiendommen som relaterer seg til grunn for de ”ikke-landbruksmessige” bygningene som det er gitt takst for. Det betyr ikke at hele eiendommen er betraktet som en fritidseiendom.
I Z kommune er innført såkalt 0-konsesjonsgrense. Dette innebærer at dersom en eiendom selges til andre enn nær familie og eiendommen en gang har vært benyttet til fast beboelse, vil det påhvile boplikt for den nye kjøperen med mindre denne etter søknad får fritak for boplikten på grunn av f.eks. svært dårlig teknisk standard på bolighuset.
4) Spørsmål om innvendig besiktigelse av våningshuset:
Som nevnt foran, er ikke eiendomsskattetakseringen så detaljert at det foretas innvendig besiktigelse av bygningene. I de alt overveiende tilfeller vil det utvendige bildet av bygningen også gjenspeile det innvendige. Det er derfor tilstrekkelig med en ytre befaring i forbindelse med eiendomsskattakseringen.
Kommunen kan ikke se at nærværende tilfelle er så spesielt at det burde vært foretatt en innvendig besiktigelse, særlig ikke når taksten er sammensatt av flere kriterier slik som redegjort for foran.
5) Beregning av verdien av våningshuset:
Ved takseringen av boliger er benyttet den såkalte ”sjablon-metoden” som et hjelpemiddel for å komme fram til et takstgrunnlag. Ved kalibrering har man funnet fram til en gjennomsnittlig m2-pris og latt denne telle forskjellig for kjeller, 1. etasje, 2. etasje og eventuelt loftsetasje. Tallet som fremkommer ved denne beregningen justeres så skjønnsmessig for ytre og indre faktorer. Dette vil kunne innebære at svært dårlig vedlikehold vil trekke ned mens fin utsikt, gode solforhold o.l. vil trekke opp taksten.
Kommunen kan ikke gi noe anslag over hvor høy takst huset ville ha fått uavhengig av eiendommen for øvrig. En slik taksering ville vært i strid med eiendomsskatteloven som foreskriver en mer sammensatt takstvurdering, men sjablontaksten i takstskjemaet gir en viss pekepinn på verdien.
6) Taksering av 5 sjøboder og brygge:
De 5 sjøbodene med tilhørende brygge ble taksert sammen med X, og kommunen mener dette er i samsvar med regelverket. Byskattelovens § 5 sier det skal fastsettes en omsetningsverdi ”ved fritt salg”. Dette er bl.a. praktisert slik at det ikke skal tas hensyn til privatrettslige bestemmelser som er påheftet eiendommen.
En annen praksis vil dessuten være bortimot umulig å gjennomføre. Dersom en skulle akseptere at hver enkelt sjøbod”eier” skulle betale eiendomsskatt bare for sin sjøbod, og denne unnlot å betale sin skatt, ville konsekvensen være at kommunen (pga legalpant) kunne begjære hele X på tvangsauksjon med mindre grunneieren eller noen av de andre rettighetshaverne trådte til og betalte det den ene rettighetshaveren skyldte.
Denne urimelige konsekvensen vil ikke oppstå dersom sjøbodene enten er seksjonert eller utskilt på eget feste- eller bruksnummer. Da vil hver enkelt eier/fester være ansvarlig for sin skatt med sin seksjon eller (feste)tomt med påstående sjøbod som pantesikkerhet. Når grunneier og hyttekjøpere har valgt en løsning med ikke å skille ut sjøbodene som egne rettssubjekter, må de selv bli enige om en fordeling av eiendomsskatten knyttet til sjøbodanlegget. Kommunen kan ikke gi en bindende takst kun for sjøbodanlegget. Hvem skulle i så fall være klageberettiget – kun grunneieren, èn av sjøbodeierne alene eller et flertall av sjøbodeierne eventuelt sammen med grunneieren?
Konklusjonen må derfor være at dagens praksis som Z kommune følger er den som gir de mest klare praktiserbare regler.
7) Spesifikasjon av taksten for sjøbodene:
Etter det vi forstår er A i besittelse av takstskjemaet ”informasjon om avtalen”. Der er oppført noen bygningsnummer hvor det bl.a. er oppført et beløp for [sjøbodene som hørte til fritidseiendommene], jfr vedl. kopi av kartutsnitt og takstskjema. Dette må kunne benyttes som et utgangspunkt for en avtale med hytteeieren om fordeling av eiendomsskatten.
For å unngå at det foreligger noen misforståelse på dette punkt, sender vi kopi av nærværende brev med vedlegg til A.
Avslutningsvis vil vi minne om eiendomsskattelovens § 31 som sier at forvaltningsloven ikke skal gjelde for behandling av saker etter denne loven. Dette innebærer ikke at grunnleggende saksbehandlingsregler og regler om god forvaltningsskikk ikke skal overholdes, men man kan på den annen side heller ikke legge de samme strenge forvaltningslovmessige mål til grunn når en skal bedømme kommunens handlinger i denne type saker.»
A uttalte at han ikke hadde fått «informasjon om avtalen» før han fikk den oversendt herfra, og at kommunen ikke hadde gitt informasjon slik at han kunne påpeke feil før i brevet hit. Han stilte også spørsmål om hvilke deler av eiendommen kommunen hadde taksert som fritidstomt, til 2 500 000 kroner. Videre bemerket han at flere av husene på eiendommen var knyttet til landbruksdriften, og at han mente at det ville være naturlig å taksere en dårlig bygning lavt og en god, tidsmessig bygning høyere. Han opplyste at våningshuset var tatt ut av bruk på grunn av tilstanden det var i, og at naustet hans var gammelt og ødelagt på grunn av hærverk.
I brevet redegjorde A dessuten for formaliteter rundt byggingen av sjøbodene som hørte til fritidseiendommene, og han oppga at eierforholdet var tinglyst i tråd med kommunens reguleringsbestemmelser. Han skrev at han hadde sagt seg villig til å fordele skattekravet mellom eierne, selv om han mente det ikke var hans oppgave, men at han ikke kunne gjøre det så lenge kommunen ikke spesifiserte taksten.
Etter dette beklaget kommunen at det i brevet hit var angitt at A fikk tilsendt «informasjon om avtalen» etter at han mottok den opprinnelige eiendomsskattetaksten. Kommunen skrev også:
«Selv om det kan være ting å bebreide kommunen for i oppfølgingen av informasjon overfor A, kan vi ikke se at det har hatt betydning for takstresultatet.
As klage … inneholder opplysninger om våningshusets alder og dårlige tilstand. Dette har vært kjent både for takstmannen i første omgang og klagenemndas medlemmer i andre omgang. Klagenemnda var også kjent med at sjøbodene ”tilhørte” hytteeierne, men lå på X. Samlet sett kan en ikke se at As innsigelser ville ha endret takstresultatet om de hadde foreligget før klagenemndas befaring og vedtak.»
Til spørsmålet om eiendommen var taksert som en fritidseiendom, skrev kommunen:
«”Fritidstomt-taksten” refererer seg til bryggeanlegget med tilbehør og tomten i forbindelse med fellessjøbodene.
…
Eiendommen totalt sett er ikke taksert som en fritidseiendom, men deler av den som naturlig ikke relaterer seg til landbruk er tatt med som ”fritid”. Dette gjelder brygge-/sjøbodanlegget med bl.a. kran og tilliggende bygning samt naturlig areal rundt dette. …»
Om husene som tilhørte A, skrev kommunen:
«Dersom eier av X mener at [uthuset] er galt klassifisert i matrikkelen, må han ta dette opp med bygningsmyndigheten og få endret koden på den konkrete bygningen. Takstnemnda bygger på data fra matrikkelen.
Det er imidlertid ikke nødvendig å gå inn på en detaljert diskusjon om [uthuset] er nødvendig for bruken av våningshuset eller om det er knyttet til ”landsbruksdelen” av eiendommen. Det forhold at denne bygningen (bygningsnummeret) er nevnt i ”Informasjon om avtalen” er ikke ensbetydende med at det er tatt med i skattegrunnlaget som det betales 2 ‰ skatt av.
For naust/båthus er som hjelpemiddel benyttet en normal standardpris på kr 3.500,- pr m2 i henhold til [kommunens retningslinjer]. Gjennomsnittsbetraktningen kan være for høy for enkelte bygninger og for lav for andre. Men som nevnt tidligere er m2-tallet et hjelpemiddel i arbeidet med å finne fram til den ”objektive omsetningsverdien” for hele eiendommen.
…
Ja, det er riktig at man i andre takstmessige sammenhenger takserer en dårlig bygning lavere enn en god. Kommunens poeng i denne sammenheng er at våningshuset ikke er taksert separat. Bygningen inngår i den totale vurderingen hvor bl.a. eiendommens beliggenhet og anvendelighet er sentrale faktorer for totalinntrykket av eiendommens omsetningsverdi.
…
Som nevnt tidligere er m2-prisen beregnet ut fra et gjennomsnitt av omsatte (”dårlige” og ”gode”) bolighus i kommunen. Sjablongtallet for X sier ikke noe spesifikt om våningshusets standard. Det er imidlertid tatt hensyn til ved totalvurderingen av eiendommen. Vi minner igjen om at takstmannen har befart eiendommen og sett de kvaliteter, eller mangel på slike, som finnes. Dette er i henhold til vanlige takseringsprinsipper ved eiendomsskattetaksering.»
Om sjøbodene som hørte til fritidseiendommene, skrev kommunen:
«Så lenge sjøbodene ikke er individualisert og knyttet til hver enkelt hytteeiendom, må kommunen sende regningen til eieren av X. Vi kan heller ikke se at det overfor kommunen er dokumentert noe tinglyst eierforhold til buene slik A opplyser. …
…
Så lenge hjemmelen ligger til X, må skatteregning gå til eieren av denne
eiendommen. Når det gjelder fordelingen av e-skatten mellom grunneier og de
”bruksberettigede”, vil dette være et privatrettslig forhold som kommunen ikke kan blande seg opp i.»
A gjentok deretter at eiendomsretten til sjøbodene var tinglyst og at han mente at det forelå usaklig forskjellsbehandling ved takseringen av X og Y.
Etter dette ble kopier av dokumenter tinglyst på X innhentet fra Statens kartverk. Det fremgikk at det var avtalt at eierne av fritidseiendommene skulle disponere båtplasser på felles brygge på X. Det var også avtalt at de enten skulle disponere nausttomter, ha vederlagsfri rett til å plassere sjøboder eller eie deler av sjøboder i tilknytning til båtplassene. Bestemmelsene var registrert som servitutter på X.
Ved avslutningen av saken uttalte jeg:
«1. Generelt om kommunens begrunnelser
I flere tidligere saker har jeg lagt til grunn at ulovfestede krav til forsvarlig saksbehandling tilsier at det må gjelde et krav om kort begrunnelse for eiendomsskattetakster, selv om forvaltningsloven ikke gjelder, jf. eiendomsskatteloven § 31, og eiendomsskatteloven § 22 ikke er trådt i kraft. Dette er også lagt til grunn i Borgarting lagmannsretts dom 6. juni 2008, inntatt i Utv. 2008 s. 1792. I begrunnelsen må kommunene synliggjøre sentrale faktiske forhold som takstvedtaket bygger på og etter omstendighetene kommentere konkrete innsigelser som en part har fremsatt. Kravet om begrunnelse er viktig både av hensyn til parten selv og borgernes tillit til forvaltningen; begrunnelsen skal sikre at berørte parter kan forstå og eventuelt angripe avgjørelsene, og begrunnelsesplikten må generelt antas å føre til grundigere behandling og riktigere takster.
I denne saken er det ikke fremlagt noen konkret begrunnelse for taksten, ut over at sakkyndig klagenemnd fant at taksten reflekterte «riktig objektiv omsetningsverdi ved fritt salg for eiendommen, som [omfattet] både hovedhus og to brygger med sjøbodanlegg (flere sjøboder)». I klagenemndas vedtak er det vist til at As klage var begrunnet i våningshusets alder og standard, men anførselen er ikke kommentert.
Det synes å være på det rene at As anmodning om å få opplyst hvilke «konkrete og skjønnsmessige vurderinger» som lå til grunn for taksten aldri ble imøtekommet, og at kommunen aldri oversendte ham «informasjon om avtalen». Det må legges til grunn at A ikke var gjort kjent med at sjøbodene og brygga som hører til fritidseiendommene var taksert sammen med eiendommen hans før i orienteringen om sakkyndig klagenemnds vedtak, og at han ikke var gjort kjent med at eiendommen i hvert fall delvis var taksert som en fritidseiendom før han fikk oversendt «informasjon om avtalen» herfra.
Kommunen har flere ganger redegjort for rettslige utgangspunkter i eiendomsskattesaker, men redegjørelsene fremstår som standardiserte, og det er ikke vist hvordan utgangspunktene er anvendt ved takseringen av eiendommen.
I en så sammensatt eiendomsskattetaksering som dette burde det allerede i førsteinstansvedtaket ha fremkommet hvordan taksten var fastsatt, med angivelse av hvilke deler av eiendommen som inngikk i taksten og hvordan disse var verdsatt, slik at A kunne hatt en reell klagemulighet. Klagenemnda burde på sin side ha foretatt en selvstendig vurdering av takseringen, og tatt stilling til anførslene i As klage.
Z kommune har vedgått at det kan være ting å bebreide kommunen for «i oppfølgingen av informasjon» overfor A, men uttalt at det ikke har hatt betydning for taksten. Som det vil fremgå, mener jeg at det hefter feil ved takseringen. Generelt er det en sammenheng mellom forsvarlig saksbehandling og materielt riktige avgjørelser. Dersom kommunens sakkyndige nemnder hadde tatt stilling til spørsmålene saken reiser og begrunnet sine synspunkter, kunne kommunen utvilsomt ha truffet holdbare takstvedtak. A ville også ha fått reell mulighet til å påpeke eventuelle feil.
2. Anførslene om usaklig forskjellsbehandling
A har i brev til kommunen uttalt at X og Y er praktisk talt like, bortsett fra at våningshuset på Y er fullmodernisert de siste årene. Taksten for X er mer enn 2,5 millioner kroner høyere enn taksten for Y. Kommunen har kommentert anførslene om forskjellsbehandling ved å gi en helt generell redegjørelse for takseringen. I den forbindelse har kommunen blant annet uttalt at det ikke er riktig å trekke ut en eiendom og sammenligne den med en annen.
Det er et generelt forvaltningsrettslig prinsipp at like saker skal behandles likt. Forskjellsbehandling av like saker kan føre til ugyldighet i seg selv. I tillegg kan forskjellsbehandling av like saker indikere at det hefter innholdsmessige feil ved et av vedtakene, og at det av den grunn heller ikke er holdbart isolert sett. Dette gjelder også ved eiendomsskattetakseringer; selv om det alltid vil være forskjeller mellom eiendommene, takseringene for en stor del beror på skjønn og det ikke kan stilles like høye krav til eiendomsskattetakseringer som til andre typer takseringer.
Kommunenes plikt til å imøtegå anførsler om forskjellsbehandling ved eiendomsskattetakseringer må normalt være begrenset, både fordi kravene som stilles til begrunnelsen generelt er små, og fordi årsaken til forskjellsbehandlingen kan bero på taushetsbelagte forhold. Anførsler om at takster for tilnærmet like eiendommer avviker svært mye bør likevel undersøkes og, hvis mulig, besvares konkret. Dette er viktig, også av hensyn til tilliten til kommunens vedtak.
På denne bakgrunnen kan jeg vanskelig se at det var grunnlag for å avfeie As anførsler om forskjellsbehandling. Når takstforskjellene var så store som her, burde kommunen ha undersøkt om det forelå saklige grunner til dette, herunder om det forelå feil ved takseringen av X. Dersom taksten skulle bli stående, burde kommunen ha forsøkt å gi en konkret begrunnelse for at forskjellsbehandlingen var saklig.
3. Takseringen av eiendommen som landbrukseiendom
Jeg oppfatter det slik at X er registrert som en landbrukseiendom, at kommunen mener at bygninger som er knyttet til landbruksdriften ikke skal takseres og at det er tomteverdien for brygga og sjøbodene som hører til fritidseiendommene som er taksert som «fritidstomt» i «informasjon om avtalen».
I eiendomsskatteloven § 5 bokstav h) er det fastsatt at eiendommer som blir drevet som gårdsbruk eller skogbruk er fritatt for eiendomsskatt. Bestemmelsen tolkes slik at fritaket bare omfatter driftsdelen som er knyttet til selve jord- eller skogbruket. Våningshus med tomt og eventuelle deler av eiendommen som brukes til annet enn jord- eller skogbruksdrift kan være eiendomsskattepliktige. Dersom eiendommen er underlagt delingsforbud og konsesjonsplikt, skal det tas hensyn til at dette har betydning for omsetningsverdien.
Flere opplysninger i saken gir grunn til tvil om X faktisk er taksert etter de spesielle reglene som gjelder for eiendomsskattetaksering av landbrukseiendommer: Det fremgår ikke at det er vurdert om eiendommen må antas å være underlagt delingsforbud og konsesjonsplikt og hvilken betydning det i så fall må antas å ha for omsetningsverdien. Videre fremstår det som tvilsomt om den fastsatte taksten gjenspeiler omsetningsverdien ved delingsforbud og konsesjonsplikt. Kommunen har dessuten verken kunnet svare på spørsmål herfra om hvordan verdien av våningshuset er beregnet eller spørsmål fra A om uthus knyttet til jordbruksdriften inngår i taksten. Til det siste er det for øvrig grunn til å bemerke at kommunen neppe kan forholde seg ensidig til registreringen av bygningene i matrikkelen; det avgjørende er hvorvidt bygningen faktisk blir brukt i jord- eller skogbruksdriften.
For å sikre forsvarlige og etterprøvbare vurderinger burde kommunen, etter å ha konstatert at det var en landbrukseiendom som skulle takseres, ha tatt stilling til hvilke deler av eiendommen det var som skulle inngå i eiendomsskattetaksten og ikke. Deretter burde kommunen ha vurdert om det måtte antas å foreligge delingsforbud og konsesjonsplikt og hvilken betydning det i så fall måtte antas å ha for omsetningsverdien. Vurderingene burde ha vært omtalt i orienteringen om vedtaket, slik at A kunne ha fått mulighet til å uttale seg om dem.
4. Takseringen av våningshuset
Ut fra As beskrivelser av tilstanden til våningshuset på X må det antas at den tekniske verdien er tilnærmet lik null. Z kommune har ikke kunnet gi noe anslag over hvor høy takst våningshuset ville ha fått dersom det hadde vært taksert uavhengig av eiendommen for øvrig, og det synes som om kommunen ikke har foretatt noen egen vurdering av våningshusets verdi. Det må legges til grunn at sjablongberegningen i «informasjon om avtalen» er tilsidesatt av en skjønnsmessig helhetsvurdering av bygningene på eiendommen, sett under ett.
På spørsmål herfra om våningshuset burde ha vært besiktiget innvendig, har kommunen uttalt at man ikke foretar innvendig befaring av bygninger eller innhenter detaljerte beskrivelser av teknisk standard for bolighus. Kommunen har vist til at eiendomsskattetakstene er mer grovmasket enn for eksempel lånetakster og salgstakster, at takstene er sammensatt av flere komponenter og at det utvendige bildet av bygningene normalt gjenspeiler det innvendige.
Finansdepartementet har i brev til en kommune i august 1993, gjengitt i Utv. 2004 s. 330, uttalt følgende om innvendig besiktigelse:
«Departementet forutsetter at innvendig besiktigelse kun finner sted i den utstrekning det anses nødvendig for å danne seg et tilfredsstillende bilde av eiendommens omsetningsverdi. I det store antall tilfeller der det på grunnlag av foreliggende, pålitelige opplysninger kan legges til grunn at bygningen har normal innredning og standard, vil innvendig besiktigelse gjennomgående være unødvendig for eiendomsskatteformål.»
Uttalelsen kan ikke forstås slik at det aldri er nødvendig å foreta innvendige besiktigelser av bolighus. Der det er grunn til tvil om bygningen har en normal standard, kan det være nødvendig å foreta en innvendig besiktigelse for få et sikrere grunnlag for takseringen. Dersom kommunen ikke skulle legge eierens anførsler om standarden til grunn, kan det at eiendommen er besiktiget innvendig dessuten føre til økt tillit til kommunens vurderinger.
Det er riktig at det ikke bare er våningshusets tilstand som har betydning for eiendomsskattetaksten. Men verdien av våningshuset vil normalt inngå som et vesentlig element i taksten, ikke minst for en landbrukseiendom, som dette er. Dersom våningshusets tekniske verdi er lik null, må andre egenskaper ved de delene av eiendommen som skal takseres være svært verdifulle for at en så høy takst som Z kommune har fastsatt her skal være riktig.
I denne saken burde kommunen ha kunnet forklare hvordan verdien av våningshuset var beregnet. Sakkyndig klagenemnd burde ha vist i takstvedtaket at anførslene om våningshusets tilstand var vurdert, og angitt om de var tillagt vekt. Dersom anførslene ikke uten videre ble lagt til grunn for takseringen, burde våningshuset ha blitt besiktiget innvendig.
5. Om sjøbodene og brygga som hører til fritidseiendommene skulle vært taksert sammen med As eiendom
Z kommune har i brev hit bekreftet at sjøbodene og brygga som hører til fritidseiendommene … ble taksert sammen med As eiendom, og at kommunen mener at det er i samsvar med gjeldende rett. Ifølge «informasjon om avtalen» er verdien av sjøbodene sjablongberegnet til 518 000 kroner, og kommunen har uttalt at denne summen må kunne benyttes som et utgangspunkt for fordelingen av eiendomsskattekravet. Kommunen har videre bekreftet at «fritidstomt», taksert til 2 500 000 kroner i «informasjon om avtalen», refererer seg til «bryggeanlegget med tilbehør og tomten i forbindelse med fellessjøbodene».
Ut fra opplysningene i saken, herunder de tinglyste dokumentene som er innhentet fra Statens kartverk, fremstår det som klart at det er eierne av fritidseiendommene som eier sjøbodene og brygga. As påstand om dette har heller ikke vært bestridt. Retten til å ha sjøbodene og brygga på As eiendom må trolig regnes som en stetsevarig (tidsubegrenset) bruksrett (servitutt).
Som rettslig begrunnelse for at sjøbodene og brygga er taksert sammen med As eiendom, har kommunen vist til at det er angitt i byskatteloven § 5, jf. eiendomsskatteloven § 33 annet ledd, at takstverdien skal fastsettes til det beløpet som eiendommen antas å kunne avhendes for «ved frit salg», og at bestemmelsen er praktisert slik at det ikke skal tas hensyn til privatrettslige heftelser. I kommunens brev … til A, der det ble orientert om sakkyndig klagenemnds vedtak, ble det uttalt at det fulgte av flere høyesterettsdommer at privatrettslige avtaler ikke skulle ha betydning ved takseringen. Kommunen siterte dette fra Rt. 1999 s. 192:
«Det er eiendommen med den foretatte utbygging som er skatteobjektet, ikke den aktuelle eiers økonomiske interesse i denne. Det sees bort fra privatrettslige avtaler som kan påvirke verdien av eiendommen.»
Det ble også vist til at det i et notat fra Kommunenes Sentralforbunds Eiendomsskatteforum var uttalt at det ikke skulle tas hensyn til bruksrettigheter, servitutter og andre tyngende avtaler som var inngått mellom private parter.
I eiendomsskatteloven §§ 16 annet ledd og 19 første ledd er det forutsatt at eiendomsskatten skal skrives ut til eieren av den faste eiendommen. Der det er flere som eier hver sin fysisk atskilte del av en fast eiendom, er det antatt at hver skal betale eiendomsskatt for sin del, se for eksempel Finansdepartementets brev 15. juli 1987 til Ringerike kommune, NOU 1996: 20 s. 130 og Rt. 2002 s. 1411. I Finansdepartements brev 26. april 2007 til en kommune, inntatt i Utv. 2007 s. 1028, er det presisert at eiendomsskatten skal skrives ut til den som faktisk er eier; hvem som står som eier i grunnboken er ikke avgjørende. Vedtaket om eiendomsskattetakst for sjøbodene og brygga skulle etter dette vært utskrevet til eierne, ikke til A.
Det synes å være tomteverdien til sjøbodene og brygga som ble verdsatt til 2 500 000 kroner i «informasjon om avtalen». Rettighetene til å ha sjøbodene og brygga på As eiendom øker ikke verdien av eiendommen hans; tvert imot reduserer de verdien. Jeg kan derfor vanskelig se at det kan være riktig at rettighetene skal føre til økt takst for As eiendom. Dersom kommunen skal kunne skattlegge tomteverdien, antar jeg det må være sammen med bygningene, tilsvarende som ved stetsevarig tomtefeste. Det vil i så fall utgjøre et unntak fra prinsippet om at eiendomsskatten skal beregnes ut fra eiendommenes bruttoverdi, og at det ikke skal tas hensyn til privatrettslige avtaler.
Z kommune har uttalt at reglene om legalpant gir kommunen rett til å kreve hele X tvangssolgt dersom eierne av sjøbodene og brygga ikke skulle betale eiendomsskatten. Jeg kan ikke se at det er grunnlag for dette; legalpantet omfatter ikke annen fast eiendom enn den eiendomsskattekravet gjelder, og legalpantet vil bare være gyldig tvangsgrunnlag overfor den som er forpliktet til å betale; her eierne av sjøbodene og brygga.
Kommunen har videre stilt spørsmål om hvem det er som vil være klageberettiget dersom eiendomsskatten utskrives til eierne av sjøbodene og brygga. Dette beror på eierforholdene. Men det kan være grunn til å fremheve at rettssikkerhetsmessige hensyn også tilsier at eierne av sjøbodene og brygga må ha et eget takstvedtak og adgang til å påklage dette.
6. Konklusjon
Sakkyndig klagenemnds vedtak synes på denne bakgrunn å være beheftet med så alvorlige feil at det er ugyldig. I alle fall knytter det seg «begrunnet tvil» til flere av de vurderinger kommunen har gjort i saken, jf. sivilombudsmannsloven § 10 annet ledd. Jeg må derfor be kommunen om å behandle saken på nytt, i tråd med mine bemerkninger. Det må fastsettes en ny takst for As eiendom, der det tas hensyn til våningshusets tilstand og til at det er en landbrukseiendom, og det må fastsettes en egen takst for sjøbodene og brygga som hører til fritidseiendommene…
Jeg ber om å bli orientert om utfallet av kommunens nye behandling av saken ved oversendelse av kopi av brev til A.»